「采蘑菇的小箩筐，摆着一个大姑娘……」

进入三月，广西的空气湿度就没降下来过。家里没个干衣机，还真考验大家底裤的存货。不过也有好的方面，比如这温暖潮湿的天气，就特别适合广西田间地头的蘑菇生长。一些吃货老铁，早已急不可待的奔向各大农贸市场寻找美味的踪迹。更有些「骨灰级」的吃货直奔山林，小菇才露尖尖角，就被他们辣手摧菇。不过，还是得提醒大家：蘑菇如美（zha）女，长得越好看的，通常毒性越大越容易上头。所以说饭可以乱吃，蘑菇可别乱采。万一吃出个「含笑半步颠」来，那都算是轻的。说回楼事。最近我留意到一个板块价格有些异动，一些即将面市的项目放风价普遍喊涨，而板块内有部分项目又在降价出货。这是在玩什么套路？

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15字案名曝光

这个新盘放风价1.9W+

一季度接近尾声，许多开发商都按耐不住要开始发力了。最近就收到消息，光明城市将于近期启动项目五期：阳光城光明光明城市未来悦悦之北，预计精装价格在1.9万—2.3万/㎡之间。光明城市现在都那么飘了吗？究竟是什么产品，敢卖到这个价格？据悉，未来悦这个项目其实就是光明城市的5、6期。不过，如今则是由阳光城与光明一起联合开发。其实，在光明城市四期开盘后不久，阳光城就已开始慢慢介入销售。去年11月，光明地产发布公告称，光明的全资子公司农工商房地产（集团）有限公司、上海众裕投资管理有限公司，与南宁伊美奇投资管理有限公司，共同签署农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司增资协议。各方股权发生了变化。▲项目围挡效果图置业顾问表示，未来悦将由阳光城操盘，开发成独立于光明城市的新项目，售楼部将来也会搬到新项目上。项目自带商业体，定位偏改善，主力户型在-㎡甚至更大。也有可能会包含部分50㎡左右的小户型。▲未来悦在建的售楼部为什么定价那么高呢？与销售沟通后，总结未来悦这个项目有以下四个特点：不限价，没有安置房，靠近五象湖，目前处在五象三中学区范围内，但以后不好说，附近还规划有夏林路中学。仔细想想，虽然这些特性确实具备可溢价的条件，但并不足以支撑目前这个精装1.9万—2.3万/㎡的放风价。

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表面放风涨价

实则打掩护出「余货」

就在上周末，光明城市四期隐栖苑才开始了新一轮的价格促销。从售楼部现场了解到，这次的主要是针对的是—㎡的大户型做活动。折后总价在万—万之间，最低精装单价不足1.1万/㎡。光明城市四期是限价项目，开盘价格一直维持在精装1.25万/㎡。现在这个价格比四期开盘时还要低。不过，大部分房源要捆绑20万—60万不等的车位（60万为子母车位）。以一套平的户型，总价万加上20万的车位，单价已经超过1.4万/㎡。还有一些直接送车位的房源，单价也在1.4万/㎡以上，换汤不换药。只有少量临街的低楼层大户型没有捆绑，但是距离马路太近了（距离项目红线约10米），因此到我踩盘结束时仍有房源。据销售介绍，目前光明城市四期隐栖苑已经进入清盘阶段。现在只有8号楼和其它楼栋的少部分房源在售，所以价格上会有一定的优惠。过段时间等未来悦开盘后，价格还有可能涨上去。这一边放风大涨价，一边又疯狂的在促销，光明城市究竟在玩什么套路？对此，有业内人士给出了一种解读：阳光城在五象新区开发或参与的项目很多，而未来悦这个项目当年是光明地产通过「那黄模式」拿的地（懂的人都知道，我就不多说了），成本不高。但对比板块内其它竞品的价格，这就让阳光城在定价策略有了很大的操作空间。资料显示，年12月光明地产拿下未来悦两幅地块的楼面价只有元/㎡和元/㎡。先以时间换空间，后有营销策略上的布局。哪怕未来悦一上市就玩「高举低打，捂盘惜售」，先为阳光城的关系户打出价格掩护的时间差，能不能走量就看它们自己了。回过头待时机成熟，再来个「跳楼价，大清仓」，这样既打出了销售窗口期，也不至于把自己给折进去。如果真要卖到1.9万，就是在透支五象湖东的价值。购房者以同样的价格，买地铁口带商业的宝能城不好吗？再加点钱买五象湖的天王学区，它不香吗？当然，项目还未正式上市，一切都还得看开盘后的官宣。

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不止这一个盘

五象多盘放风价1.6W+

其实，不止是未来悦在唱高调。今年，整个五象湖东板块即将面市的项目「吹风价」都不低。

据不完全统计，今年五象新区有16个纯新项目。

单五象湖东地铁二号延长线坛泽站至良庆桥南，这个3公里范围内，就有7个项目将在近期面世。

▲五象湖东新项目列表（不完全统计）

但与未来悦不同的是，这些项目的拿地价格都不便宜。

例如敏捷地块的出让条件就包含了㎡的安置物业和一所小学。而板块地王的保利新项目，则需要配件一所15个班的幼儿园和一处农贸超市，以及㎡的历史文化商业街区并保留地块内现存的古树等。这么一来，土地成本和开发成本又将进一步上升。

据业内人士分析，以这些项目的拿地成本，再加上建安成本、贷款及管理成本等，未来的毛坯价应该不低于1.6万/㎡。

而且，从分销渠道也传来消息称，某些近期即将开盘的项目在渠道吹风会上透露，开盘价格也在1.6万至1.8万/㎡之间。

▲恒大御府销售中心已拆除部分绿网▲位于2号线坛泽站附近的万科地块由于道路未通，目前进展不详

▲檀映滨江天境售楼部已经开始了内部装饰和外部园林施工阶段

据克而瑞2月的成交数据来看，良庆区以51%的占比，仍然领跑各城区，成交均价元/㎡。

▲年2月各城区成交数据（数据来源：克而瑞广西）

而五象湖东板块现有